Сім’ї загиблих захисників можуть купити квартиру під 7%: нові правила «єОселі» 2026 року, які змінюють усе

Державна програма доступного кредитування житла "єОселя", започаткована Президентом України у 2022 році, продовжує працювати навіть під час повномасштабної війни. Вона дозволяє тисячам родин придбати власне помешкання на умовах, недоступних на комерційному ринку. Станом на початок 2026 року програмою скористалися понад 22 620 родин, які отримали кредити на загальну суму майже 38,923 млрд грн. У 2025 році банки-партнери видали 7769 кредитів на 14,8 млрд грн — на 8,7% менше за кількістю, але на 1,5% більше за сумою порівняно з 2024 роком. Це свідчить про зростання середнього чеку через підвищення цін на нерухомість.

Фото: коллаж comments.ua

Програма реалізується Міністерством економіки, довкілля та сільського господарства України спільно з Міністерством цифрової трансформації та ПрАТ "Українська фінансова житлова компанія". Заявку подають через застосунок "Дія", банки-учасники (ПриватБанк, Ощадбанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, BISBANK, Банк Кредит Дніпро, Радабанк) надсилають пропозиції. За словами міністра економіки, довкілля та сільського господарства Олексія Соболева, "ми формуємо попит на житло, що своєю чергою стимулює будівельну галузь і суміжні виробництва".

Хто має право на кредит і як визначити категорію

Право на участь мають громадяни України віком від 18 років (на момент оформлення) до 70 років (на момент повного погашення), які є платоспроможними та відповідають критеріям. Головна умова — відсутність власного житла або його площа менша за норматив: 52,5 м²  для однієї чи двох осіб плюс 21 м²  на кожного наступного члена сім’ї (офіційний або фактичний шлюб, неповнолітні діти, які проживають разом). Не враховують нерухомість на територіях активних бойових дій чи тимчасово окупованих, а також знищену чи пошкоджену.

Категорії поділяються на дві основні групи зі ставками компенсації від держави. Під 3% річних на перші 10 років (з 11-го року — 6%) кредитують:

-       військовослужбовців Збройних Сил України за контрактом, Служби безпеки України, Служби зовнішньої розвідки, Головного управління розвідки Міністерства оборони, Національної гвардії, Державної прикордонної служби, Управління державної охорони, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації, Державної спеціальної служби транспорту, військових прокурорів, працівників Державної служби з надзвичайних ситуацій, Служби судової охорони, Національного антикорупційного бюро, Державного бюро розслідувань, Бюро економічної безпеки, поліцейських;

-       з січня 2026 року — всіх мобілізованих військовослужбовців;

-       членів їхніх сімей;

-       медичних працівників (фахівців і професіоналів закладів охорони здоров’я державної чи комунальної форми власності);

-       педагогічних працівників закладів освіти державної чи комунальної форми;

-       наукових і науково-педагогічних працівників закладів освіти та наукових установ державної чи комунальної форми.

Під 7% річних на перші 10 років (з 11-го — 10%) доступний кредит для:

-       ветеранів війни та членів їхніх сімей, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни, сімей загиблих (померлих) ветеранів війни (стаття 10 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту");

-       сімей загиблих (померлих) Захисників і Захисниць України;

-       внутрішньо переміщених осіб;

-       інших громадян, які відповідають житловій нормі.

Саме сім’ї загиблих захисників входять до цієї групи і отримують доступ до пільгової ставки без додаткових обмежень щодо статусу. Якщо позичальник з категорії сил оборони отримує інвалідність І чи ІІ групи внаслідок війни, право на компенсацію зберігається на період такої інвалідності. У разі смерті позичальника кредит продовжує діяти за договором, а сім’я може переоформити зобов’язання або достроково погасити без штрафів.

З лютого 2026 року діють жорсткіші правила. Громадянин не зможе взяти кредит, якщо володіє житлом понад 52,5 м² (для 1–2 осіб) або якщо за останні 36 місяців продавав нерухомість, а сумарна площа перевищує норматив.

Перша заступниця голови правління Глобус Банку Олена Дмітрієва пояснює: "Відтепер молода сім’я з двох осіб може подати заявку на "єОселю" лише за умови, що у її власності менше ніж 52,5 м²  житла". Раніше таких обмежень не було, різницю покривали більшим першим внеском. Тепер перевірка стала глибшою, щоб уникнути зловживань.

Скільки можна отримати, на який термін і як розраховуються платежі

Мінімальна сума кредиту — 100 тис. грн, максимальна — до 5–6 млн грн залежно від банку та вартості об’єкта. Строк — від 1 до 20 років. Перший внесок — від 20% вартості житла, для осіб до 25 років — від 10% на вторинному ринку. Для окремих категорій внутрішньо переміщених осіб та мешканців прифронтових територій діє додаткова компенсація від Пенсійного фонду України: до 70% першого внеску (якщо вартість житла не перевищує 2 млн грн), 70% щомісячних платежів протягом першого року (але не більше 150 тис. грн на рік загалом) та до 40 тис. грн на комісії, страхування та інші витрати.

Гранична вартість 1 м² не може перевищувати опосередковану вартість спорудження житла в регіоні (за даними Міністерства розвитку громад та територій), помножену на 2. Для Києва опосередкована вартість становить близько 30 081 грн/м², тому максимальна ціна — 66 178 грн/м². Максимальна площа об’єкта: 115,5 м² для квартири, 125,5 м² для будинку (незалежно від кількості членів сім’ї). Для житла в будинках не старших за 3 роки норму можна перевищити на 10%.

Таблиця норм площі житла за програмою "єОселя" (станом на лютий 2026 року)

Джерело: офіційний сайт програми та Постанова Кабінету Міністрів №856.

Приклад розрахунку для сім’ї військовослужбовця (ставка 3%): вартість квартири 4 млн грн, перший внесок 20% (800 тис. грн), кредит 3,2 млн грн на 20 років. Щомісячний платіж на перші 10 років — близько 17 700 грн, далі = близько 20 900 грн (з урахуванням зміни ставки). Для категорії 7% платежі вищі на 30–40%. Реальна річна процентна ставка з урахуванням комісій — близько 8,74% для базового прикладу Ощадбанку.

На що саме можна витратити кошти і які обмеження

Кошти спрямовують виключно на придбання квартири чи житлового будинку (або майнових прав на квартиру в багатоквартирному будинку) на підконтрольній Україні території, крім районів активних бойових дій та тимчасово окупованих. Житло має бути введене в експлуатацію та застраховане. Не можна купувати об’єкти, що є пам’ятками архітектури.

Залежно від категорії відрізняються вимоги до віку будинку:

-       для військовослужбовців, силовиків, медиків, педагогів, науковців, ветеранів — будинок не старший за 20 років у прифронтових областях (Чернігівська, Сумська, Харківська, Запорізька, Херсонська), в інших — не старший за 3 роки;

-       для внутрішньо переміщених осіб — не старший за 20 років у всіх регіонах;

-       для інших громадян — не старший за 3 роки або на стадії будівництва.

Об’єкти будівництва мають бути акредитовані банком-партнером. Це обмеження стимулює первинний ринок: за останні дані тижня 173 кредити видали саме на новобудови, з них 67 — на стадії зведення.

Особливості для сімей загиблих захисників

Сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни та Захисників і Захисниць України мають пріоритетний доступ до ставки 7% (з 11-го року — 10%). Вони входять до ветеранської категорії і можуть скористатися програмою, навіть якщо втратили житло через бойові дії (таке майно не враховують у нормі). Місцеві органи влади в деяких регіонах (Львівська, Одеська, Полтавська, Закарпатська області, Кривий Ріг, Чернівці) надають додаткову компенсацію 3% річних. Якщо позичальник з категорії сил оборони гине після оформлення кредиту, сім’я зберігає право на продовження виплат за пільговими умовами або може достроково погасити кредит без пеней. Державна компенсація не припиняється автоматично, якщо родина підтверджує статус.

Як програма впливає на ринок і чому зміни 2026 року важливі

За тиждень на початку лютого 2026 року 249 родин отримали кредити на 542 млн грн, а за один з останніх тижнів — 128 кредитів на 215 млн грн. Від початку 2026 року — вже 1208 українців на 2,46 млрд грн. Найактивніші регіони: Київська область (76 кредитів за тиждень в одному з періодів), Київ (59), Львівська область (25). Під 3% кредити отримали переважно військові (89 зі 110), під 7% — громадяни без житла (100 зі 139) і внутрішньо переміщені особи (37).

Зміни з 9 лютого 2026 року (обмеження площі та вартості) роблять програму справедливішою. Олена Дмітрієва зазначає: "Раніше програма фактично не обмежувала ні площу, ні вартість житла — різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно жорсткішими". Це зменшить спекуляції, але може скоротити кількість заявок на 10–15% у великих містах, де ціни високі. Водночас фокус на первинному ринку підтримує будівельників: 70% кредитів припадає саме на новобудови.

Програма вже допомогла повернути частину українців з-за кордону та забезпечити житлом понад 11 тисяч військових родин. Без "єОселі" комерційна іпотека під 15–20% річних була б недоступною для більшості. Аналітики прогнозують, що у 2026 році обсяг виданих кредитів перевищить 15 млрд грн, якщо бюджетне фінансування "Укрфінжитло" залишиться на рівні 65 млрд грн запланованих.

"єОселя" — один з небагатьох працюючих механізмів державної допомоги, який поєднує соціальну підтримку з економічним стимулом. Для сімей загиблих захисників це не просто кредит, а можливість зберегти стабільність після втрати. Нові обмеження 2026 року роблять програму прозорішою, але вимагають точного розрахунку. Перед поданням заявки варто перевірити статус у "Дії", розрахувати платоспроможність і обрати акредитований об’єкт. Програма доводить: навіть у воєнний час держава може створювати реальні інструменти для того, щоб українці мали власний дах над головою.