Як змінився ринок землі через 4 роки після початку його запуску

1 липня 2021 року в Україні офіційно запрацював ринок сільськогосподарської землі. Цей крок став одним із найважливіших для української економіки. Чотири роки потому ми вже бачимо перші результати: зростання цін, активізацію продажів, участь юридичних осіб та вплив на бюджети громад. Проте, що змінилося на ринку землі та які прогнози дають експерти щодо його подальшого розвитку  — читайте у нашому матеріалі.

Як змінився ринок землі через 4 роки після початку його запуску

Скільки землі продано за цей час та як зростали ціни

За даними Держгеокадастру від початку реформи й до травня 2025 року українці уклали понад 370 тисяч угод купівлі-продажу сільгоспземель. Загальна площа проданих ділянок — понад 830 тисяч гектарів. У середньому одна угода стосується ділянки розміром у 2,2 га. Найбільш активним був ринок навесні 2025 року, коли щомісяця продавали близько 26 тисяч гектарів. Це навіть більше, ніж у 2024-му.

Утім, аналітики попереджають: ринок стабілізується, і зростання сповільнюється. Частково це пов’язано з війною — майже 20% територій залишаються окупованими, а в прифронтових регіонах угоди практично не укладаються.

 Попри війну, ціни на землю продовжують зростати. У 2023 році середня вартість гектара становила трохи більше 37 тисяч гривень. У 2024-му — понад 44 тисячі, а в 2025 — уже 50 тисяч гривень. Найдорожчою землею вважається ділянка в Івано-Франківській області — до 78 тис. грн за гектар. Найдешевше продають на півдні країни — до 40 тис. грн/га.

Цікаво, що в доларах ціни теж рекордні: у середньому 1255 доларів за гектар. Переважно продаються ділянки, що раніше були під мораторієм. Це так звані товарні землі, на які припадає понад половина всіх угод. Землі для особистого селянського господарства (ОСГ) теж активно продаються, але через невеликий розмір ділянок вони дають менше площі. Землі фермерського призначення становлять лише 1% угод, але займають 7% загальної площі.

Бізнес сплачує податки, громади одержують доходи

Від початку 2024 року купувати землю дозволили юридичним особам. За рік і кілька місяців юрособи уклали понад 32 тисячі угод і купили 93 тисячі гектарів. Найактивніше вони купують у Полтавській, Дніпропетровській та Харківській областях. При цьому концентрації землі в одних руках не спостерігається: лише кілька компаній мають понад 1 тисячу гектарів.

Реформа принесла також додатковий дохід місцевим бюджетам. Згідно з даними Мінфіну, у березні 2025 року українські громади отримали 3,5 млрд грн податків, пов’язаних із землею. Це на 18% більше, ніж рік тому. Найбільше надходить від оренди, земельного податку та єдиного податку для агровиробників.  В розрізі регіонів найбільше податків зібрали в Дніпропетровській, Одеській та Львівській областях.

Але земельний ринок — це не лише про купівлю, а й про оренду. Через аукціони Prozorro громади передали в оренду понад 13 тисяч ділянок. Щороку це дає місцевим бюджетам понад мільярд гривень. У 2025 році середня вартість оренди значно зросла — до 14,6 тис. грн/га в травні.

Чому обмеження на продаж землі — не найкраще рішення

Попри несприйняття продажу землі багатьма громадянами України на початку запровадження реформи, через 4 роки вони можуть переконатися у правильності цього рішення. Про це також свідчить сумний досвід надмірного регулювання земельного ринку інших країн. Наприклад, Таїланд свого часу запровадив заборону на продаж землі іноземцям і обмеження на концентрацію земель у руках місцевих фермерів. Намір був благий — зробити доступ до землі рівномірним, але на практиці це призвело до зворотного ефекту.

В результаті, багато громадян Таїланду, які не мали бажання чи можливості обробляти землю, просто її покидали. А ті, хто прагнув займатися сільським господарством, не могли викупити достатню кількість площ. У результаті, за даними на 2021 рік, лише 42% сільгоспземель у країні мали зрошення, а врожайність у 2021–2022 роках була нижчою, ніж у сусідів. Серед причин — відсутність повноцінного ринку землі, обмеження на її купівлю та паралельне регулювання цін на рис.

Цей приклад демонструє, що надмірне втручання у земельний обіг може призвести до занепаду аграрного сектору.

Що показує світовий досвід: де земля найдорожча

Порівняно з іншими країнами, українська земля поки що недооцінена. Так, за даними Eurostat, у 2023 році середня ціна гектара сільськогосподарської землі в ЄС становила понад €11 700. Найдорожчою була земля на Мальті — €283 000/га, у Нідерландах — понад €91 000/га та Люксембурзі — €42 500/га. Найнижчі ціни на землю сільськогосподарського призначення — у Хорватії (€4 491/га), Латвії (€4 591/га) та Словаччині (€5 189/га). У  сусідній Польщі земельну ділянку можна придбати за €11 000/га, у Франції — за майже €6 000/га, а в Італії вона коштує €35 000/га. У США середня вартість оброблюваних земель у 2020 році становила близько $11 000 /га.

Для порівняння, в Україні середня ціна гектара у квітні 2025 року коштувала лише 86 600 грн, або близько €2 000. Це в кілька разів нижче, ніж у країнах Європи та інших розвинутих країнах світу. Така різниця свідчить: після завершення війни, відновлення інфраструктури та подальшої лібералізації ринку українська земля має великий потенціал для зростання.

Як буде змінюватися ринок землі: прогнози експертів

Фахівці аграрного сектору прогнозують подальше зростання цін на сільськогосподарську землю в Україні у найближчі роки. За оцінками експертів, вартість гектару може зрости ще на 15–20%, за умови покращення економічної ситуації, подальших реформ і стабільного інвестиційного клімату.

Ігор Лисецький, координатор земельного комітету асоціації "Український клуб аграрного бізнесу" (УКАБ), зауважує, що війна залишається головним фактором, який стримує ринок. Проте, за його словами, у середньостроковій перспективі можна очікувати позитивну динаміку. Подібну думку висловлює й Андрій Мартин, заступник Голови Ради Асоціації "Земельна спілка України". У коментарі для AgroPolit.com він зазначив, що вартість землі у 2025 році може зрости на 10%.

"Це буде невелике поступове зростання. Воно пов’язане з тим, що сільськогосподарська продукція у нас переважно експортується, а доходи аграріїв залежать від валютних надходжень. Якщо гривня послаблюватиметься, доходи аграріїв у гривні зростатимуть, як і ціна на землю", — пояснює Мартин.

Також експерт наголосив, що ріст буде нерівномірним — найбільше подорожчання прогнозується в центральних регіонах і на Поділлі, де традиційно висока конкуренція за землю. У прифронтових областях ціни зростатимуть повільніше через високі ризики.

Попри війну, ринок землі в Україні працює, а його учасники — як люди, так і компанії — адаптувались до нових умов. У майбутньому темпи зростання можуть зменшитися, але експерти кажуть: для розвитку потрібні спрощення процедур, дерегуляція й підтримка прозорості. Тоді земля стане ще ціннішим ресурсом — не лише для аграріїв, а й для громад.