18 років допомоги пенсіонерам чи бізнес на житлі одиноких українців: як працює “Пенсіон” Михайла Вулаха
Допомога пенсіонерам чи квартири зі знижкою: що відомо про діяльність “Центру допомоги та соціального захисту пенсіонерів” Михайла Вулаха
У той час, як в Україні після березневої індексації пенсіонери сподіваються на будь-який приріст своїх виплат, багатьом з них пропонують покращити своє матеріальне становище, уклавши договір довічного утримання в обмін на квартиру.
Ця схема давно вважається досить сумнівною, а сам “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” ще далекого 2011 року потрапляв під увагу ЗМІ. І портал “Коментарі” вирішили розібратися, про що йдеться – сумнівні схеми чи легальна діяльність з надання допомоги нужденним.
Мета – допомогти пенсіонерам покращити життя
"У 2007 році кілька молодих людей вирішили створити організацію, яка б допомагала людям похилого віку змінювати своє життя на краще. Вони усвідомлювали, що їх не всі зрозуміють. Але було і те, що надавало впевненості: щира любов до людей, бажання допомогти самим незахищеним, і велика віра в успіх" - так на своєму сайті "Центр про початок свого шляху та його цілі.
Але незважаючи на таку назву та заявлену соціальну мету, Центр зареєстрований як комерційна організація у формі товариства з обмеженою відповідальністю. Як свідчать дані аналітичної системи YouControl, ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” з'явився на світ 12 лютого 2008 року (статутний фонд – 51 500 гривень, сфера діяльності - надання послуг з догляду із забезпеченням проживання для літніх людей та інвалідів) та зараз його співуч також директором компанії) та Богдан Мазур.
Незважаючи на “соціальну” назву, компанія веде комерційну діяльність, причому досить успішну – з 752 тис. грн доходу у 2021 році Центр вийшов на дохід у 1 млн 938 тис. грн за підсумками 2024-го.
Як стверджує сама компанія, вони надають послуги допомоги при підготовці та підписанні договорів довічного утримання та відповідають за пошук відчужувачів та інвесторів, беруть на себе весь процес підготовки правовстановлюючих документів, здійснюють повний юридичний супровід договорів.
За все це, як повідомили порталу “Коментарі” у “Центрі допомоги та соціального захисту пенсіонерів”, стягується комісійна плата з “інвестора”, який виступає стороною, яка набуває житла в обмін на договір довічного утримання. Щоправда розмір цієї комісії у ТОВ “Центр” не уточнили, пояснивши, що вона “залежить від конкретного об'єкта та складності супроводу та фіксується в окремому договорі”.
Також у компанії наголосили, що вони не є учасниками укладеної угоди про довічний утримання та їх роль – організаційний супровід, перевірка сторін, підготовка договору та контроль її коректного оформлення. Зокрема, під час підбору інвесторів “Центр” може відмовити тим, хто має сумнівну репутацію, демонструє ризиковану чи неетичну поведінку.
Власник житла може звернутися до суду для захисту своїх прав, щоправда, як стверджує Центр, такі випадки рідкісні, хоча компанія і не уточнює – чи представляє інтереси пенсіонерів у таких судах.
Але незважаючи на таку цілком легальну і навіть у чомусь благородну, на думку власників ТОВ, діяльність свого часу фірма негативну увагу з боку ЗМІ.
Купівля житла у пенсіонерів за 30% ринку – у чому звинувачували “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів”
У 2011 році ТОВ "Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів" став фігурантом розслідування, в якому журналісти заявляли, що Центр продає квартири пенсіонерів із значним дисконтом.
У статті наводилася історія мешканки Рівного Катерини Литкевич, яка за 500 грн на місяць довічного утримання переоформила права на квартиру на чоловіка з Полтавської області. Свою виплату бабуся отримувала лише 4 місяці, після чого їй повідомили, що прав на житло вона не має.
Як стверджували журналісти, Центр пропонували у 2011 році одиноким пенсіонерам одноразову виплату (від 20 тис. грн) та щомісячні виплати (близько 500 грн). Також пенсіонери, які укладуть договір, могли безкоштовно відвідувати заходи та екскурсії, організовані "Центром".
Паралельно з цим, як стверджували журналісти, компанія пропонувала придбати квартири в містах України з дисконтом до 70% ринкової вартості, уклавши договір довічного утримання з одиноким пенсіонером.
Причому ціна залежить від передбачуваного терміну життя пенсіонера: що менше проживе останній після підписання договору, то вартість угоди вища. Навіть створюються спеціальні таблиці для розрахунку вигідності капіталовкладення – потрібно лише ввести кількість років, через яку квартира “звільниться” від бабусі чи дідуся.
І як стверджували автори розслідування, головне – знайти самотнього пенсіонера без спадкоємців та переконати його підписати такий договір, і саме для цього існують такі організації, як “Центр”.
Як повідомляли журналісти, вони прикинулися інвесторами, які цікавляться покупкою нерухомості за 30% вартості, і на зв'язок вийшов директор компанії "Рента-Капітал" Михайло Вулах. Останній запропонував 1-кімнатну квартиру в Рівному за 8000 дол. і нібито заявив, що "Рента-Капітал" та "Центр" - "це одне й те саме".
Зауважимо, що у статті 15-річної давнини абсолютно точно йдеться про ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів”, оскільки ЄДРПОУ зазначений у цій статті – 35759087, повністю збігається з номером організації-героя нашої статті.
Зазначимо, що крім комерційної структури ТОВ "Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів", існує також громадська організація "Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів "Пенсіон". Створена в 2015 році ГО заснована двома співзасновниками Михайлом Вулахом і Богданом Мазуром, як і ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів”, а директором організації виступає Надія Вулах, ймовірно, родичка одного із співзасновників.
Як діє ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів”
Незважаючи на журналістське розслідування 15-річної давності та затвердження його авторів, вітчизняні правоохоронці не мають претензій до ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів”. Хоча згадка компанії в одному кримінальному провадженні за 2018 рік по-своєму цікава, але про це нижче.
Отже, згідно з позицією самого ТОВ, яка була озвучена ним у своїй відповіді порталу “Коментарі”, компанія не виступає стороною договору довічного утримання, не торгує нерухомістю та свої комісійні отримує від інвесторів. Її роль полягає у підборі пенсіонерів та інвестора, організаційному та юридичному супроводі їх взаємовідносин, виконанні ролі деякого гаранта та посередника.
За даними аналітичної системи YouControl ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” згадується у 192 судових документах у цивільних справах. Серед них – 15 судових справ про дострокове розірвання договорів про довічне утримання, третьою стороною в яких і виступає “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів”. Саме ТОВ визнає, що такі випадки трапляються, але вони рідкісні.
Так, згідно з твердженнями компанії на грудень 2020 року під їхньою опікою перебувало 2052 особи, щоправда з усіма з ними укладено подібні договори про довічний утримання невідомо, і тому не можна точно сказати, багато це чи мало – 15 справ про розірвання договорів.
Але, мабуть, найцікавішою у цьому переліку є цивільна справа № 642/5507/23, у якій мешканка Харкова намагається розірвати договір про утримання, укладений нею із ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” 26 травня 2020 року. Відповідно до цього договору, ТОВ зобов'язалося надати їй юридичні та інші інформаційно-консультаційні послуги, пов'язані з укладанням надалі договору довічного утримання.
Зокрема, збирання (відновлення) всіх необхідних для укладання договору документів, пошук (підбір) набувача, організація нотаріального посвідчення договору, а також моніторинг виконання умов договору. ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” підібрано набувача за договором довічного утримання – ТОВ “Пенсіон-ЮA” (Pension-UA).
У договорі з ТОВ "Пенсіон-ЮA" прописувалося, що пенсіонерка отримуватиме 900 грн щомісяця та оплату 50% комунальних послуг. Як стверджує юрист, який представляє бік жінки, умови договору довічного утримання не відповідають принципам справедливості і невигідні, адже сума у розмірі 900 грн на місяць навіть не дорівнює 50% розміру прожиткового мінімуму на одну особу станом на травень 2020 року.
Більше того, позивач є людиною похилого віку, невиліковно хворою особою, у лютому 2020 року, за кілька місяців до укладення договору, перенесла інсульт і до моменту підписання договору вона перебувала під наглядом невролога після інсульту. А також мала ряд захворювань, внаслідок яких повною мірою не здатна була розуміти та усвідомлювати значення своїх дій, не розуміла об'єктивного співвідношення прав та обов'язків сторін, невигідність умов договору.
Але незважаючи на докази представників бабусі, суд першої, а потім і апеляційної інстанції – Харківський апеляційний суд відмовилися розірвати укладений договір.
Здавалося б, суд вирішив законність того, що відбувається, хоча з морального погляду пропонувати важко хворій бабусі, після інсульту, 900 грн на місяць за її квартиру, не цілком законно. Але куди цікавіше інше – саме ТОВ “Пенсіон-ЮA” або той самий “інвестор”, якому ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” допомагає знайти житло, пов'язане безпосередньо з “благодійником” українських пенсіонерок.
Ще цікавіше виглядає позов мешканця Полтави Юрія Лебеденка, який у 2019-му році уклав договір із ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” на отримання “юридичних та інформаційних послуг”. Насправді цей договір означав допомогу у підборі та укладенні договору про довічне утримання, згідно з яким чоловік отримував 30 тис. грн одноразової виплати, 750 грн щомісяця та оплату комунальних послуг. Втім, ті самі 30 тис. грн він мав віддати ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” за їхні послуги.
2021 року чоловік подав позов до суду, щоб розірвати договір, але безуспішно – спершу районний, а у квітні 2024 року і Полтавський апеляційний суд ухвалили відмовити у розірванні договору.
Іншими словами, полтавець Юрій Лебеденко продав своє житло за 750 грн на місяць та "комуналку", оскільки 30 тис. грн пішли ТОВ "Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів", а співвласник останнього Богдан Мазур був на цьому суді свідком.
Як купити житло задешево – рецепт від “Центру допомоги та соціального захисту пенсіонерів” та “Рента-капітал”
Як свідчать дані того ж YouControl, ТОВ "Пенсіон-ЮA" був співзасновником вже згадуваного вище агентства нерухомості ТОВ "Рента-капітал".
Але чому так важливо? Так, як стверджувало журналістське розслідування 2011 року, Михайло Вулах говорив з ними від імені як “Центру допомоги та соціального захисту пенсіонерів”, так і “Рента-капітал”, називаючи їх “одною структурою”. І для цього в нього були всі підстави.
Як свідчить аналітична система YouControl, ТОВ “Рента-капітал” належать тим самим Михайлу Вулаху та Богдану Мазуру (по 50%), має статутний фонд у 20 тис. грн та основну сферу діяльності “агентство нерухомості”. Іншими словами, виступаючи від імені пенсіонера, “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” Михайла Вулаха та Богдана Мазура укладав договір довічного утримання з самими собою, в особі ТОВ “Рента-капітал”, які потім могли продавати отримані значно нижчі за ринкову ціну (10 800 грн. на рік довічного утримання господині квартири в Ленінському районі Харкова) зі значним дисконтом.
Так, порталу "Коментарі" вдалося отримати доступ до закритого чату ТОВ "Рента-капітал", в якому покупцям пропонують квартири нібито зі значними знижками. Про те, що це чат саме “Рента-капітал”, кажуть: символ, який можна побачити на сайті компанії, та назва чату “Квартири з орендарями”.
У чаті публікуються оголошення про продаж квартир, в яких зазначаються ринкова ціна, суми, необхідні на виконання умов договору довічного утримання, характеристика житла та її власника – вік, хвороби та наявність родичів.
Приміром, 3-кімнатну квартиру в Дніпрі за ринкової ціни в 33 тис. дол. пропонують всього за 16 тис. дол. При цьому вона має доньку і онуків, але стосунки у них погані.
“Однушку” у столиці за ринкової ціни у 55 тис. дол. пропонують за 27 500, на місяць витрати становитимуть 3500 грн самотній 78-річній бабусі, а також оплата комунальних послуг – 1500 грн влітку та 2800 взимку.
“Двушка” у Полтаві обійдеться у 2,5 рази дешевше за ринок – 12 тис. дол., 1800 грн на місяць бабусі 71 року комуналку (все ті ж 1500 грн влітку та 2800 – взимку), і з сином про долю якого нічого невідомо вже 30 років.
Припустимо, ми хочемо купити у фірми квартиру в Дніпрі у 87-річної пенсіонерки, що вимагатиме від нас 16 тис. дол. за житло, 30 тис. грн на рік (близько 700 дол.) платежів 87-річній бабусі та близько 30 тис. за комунальні послуги (700 дол.). Разом наші витрати становитимуть 16 тис. дол. при купівлі квартири та близько 1500 дол. на рік на виплати власниці.
При чесному і неухильному виконанні договору потрібно 10 років, щоб витрати інвестора зрівнялися з озвученою ринковою ціною 33 тис. дол. Але це малоймовірно в умовах 87-річного віку бабусі, та коштуватиме ця квартира через 10 років швидше за все набагато дорожче. Чи варто дивуватися, що під усіма 3 оголошеннями стояла приписка "інвестора знайдено".
Словом, безпрограшна угода, але дуже сумнівна, адже головне в ній, по суті, нажива на самотніх пенсіонерах, які продають свої квартири тим, хто представляється їх “благодійниками”, а потім перепродає їх. Більше того, невідомо, чи власне отримують якісь кошти з озвучених сум самі самотні пенсіонери, чи всі долари підуть ТОВ “Рента-капітал”, а бабуся з Дніпра за свою 3-кімнатну квартиру отримає 30 тис. грн за рік.
Починається ж вся ця “благодійність” пенсіонерам із простенької реклами безкоштовної допомоги пенсіонерам, яку надає “юрист пенсіонерів” Михайло Вулах. Слід зазначити, що у Реєстрі адвокатів Михайла Миколайовича Вулаха не зареєстровано. Однак ця реклама, як і назва ТОВ - "Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів", дуже зручні для того, щоб знайти одиноких пенсіонерів, які потребують допомоги та умовити їх укласти договір довічного найму.
Пташенята гнізда Володимира Литвина – звідки взялися власники Центру допомоги та соціального захисту пенсіонерів
Саме час запитати себе – хто такі власне власники цієї схеми з інвестицій у житло потребують пенсіонерів?
У своїй біографії на сайті “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” Михайло Вулах наголошує, що після створення Центру у 2007 році він зайнявся наданням допомоги пенсіонерам. Однак при цьому він замовчав про свою політичну кар'єру, що виявилася правда невдалою, зате вельми амбітною.
Так, Михайло Вулах взяв участь у виборах міського голови Києва 25 травня 2008 року як самовисуванець та навіть набрав на них 187 голосів. Будучи самовисуванцем, політик, проте, був членом Народної партії України, яку очолював двічі спікер парламенту Володимир Литвин.
Крім того, він вважався керівником Подільської районної організації "Народної партії" у місті Києві до її ліквідації у березні 2021 року.
Проте на позачергові вибори народних депутатів 15 грудня 2013 року Вулах пішов уже від іншої партії. Центральна виборча комісія зареєструвала його кандидатом у мажоритарному округу №223 у Києві. Тоді він уже йшов як член партії “Молодь до влади”, зареєстрованої у 2010 році.
До речі, одним зі спостерігачів від “Молодь до влади” на тих виборах у 223-му окрузі виступав Богдан Валерійович Мазур, власник 50% частки у ТОВ – “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів”, ТОВ “Рента-капітал” та низці інших комерційних структур разом із Михайлом Вулахом.
Тим не менш, ті вибори Михайло Вулах програв.
Бізнес є, а податків "немає"
Як ми вже повідомляли, офіційних претензій у вітчизняних правоохоронців до ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” та ТОВ “Рента-капітал” немає, хоча вони й згадуються у низці досить сумнівних справ кримінального характеру.
Так, ТОВ "Рента-капітал" належить одна зі столичних квартир, якою раніше за допомогою підробки документів заволоділа група осіб, і хоча адвокат фірми наполягав у суді, що компанія є сумлінним покупцем, арешт із неї судом так і не було знято.
ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” ж “засвітився” у кримінальному провадженні №32018100060000074 від 25 червня 2018 року. Втім, особливих претензій до компанії немає, слідство просто хотіло отримати копію особистої справи одного із співробітників, який виявився одним із тих, хто перераховував гроші на банківські рахунки підозрюваного в ухилянні від податків. Останній за офіційного доходу за 2008-2016 роки у 208 тис. грн отримав на свої банківські рахунки понад 20 млн грн. Іншими словами, виступав так званим "дропом" для виведення в тінь коштів, які були отримані раніше незаконно або намагаються приховати їх від оподаткування. Саме “завдяки” діяльності таких осіб українці останні два роки відчувають на собі “принади” обмежень на карткові перекази.
І тут виникає питання, якщо діяльність ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” та ТОВ “Рента-капітал” де-юре законна, то як у них справи зі сплатою податків?
Так, у ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” офіційно збитково: хоча доходи 2024-го у них і зросли, але за виручку в 1 млн 938 тис. грн компанія отримала збиток у 3000 грн. У 2023 році за доходу 1 млн 672 тис. грн чистий прибуток склав 409 тис. грн.
Але куди цікавіша ситуація з ТОВ "Рента-капітал", адже якщо у своєму закритому чаті компанія продає квартири за майбутніми договорами довічного утримання, то її доходи дуже великі. Так, продаж лише 3-х квартир у закритому чаті компанії повинен принести 55 500 дол., що при курсі в 43,4 грн дає близько 2,4 млн грн. А за місяць у зазначеному Telegram-каналі виставляють на 6-8 квартир, що за попередніми підрахунками має приносити понад 5 млн грн на місяць. Зауважимо, що весь дохід компанії за 2024 рік становив 2 млн 345 тис. грн, з яких 937 тис. – це чистий прибуток.
Така жвава торгівля квартирами в чаті, разом із згадкою ТОВ “Центр допомоги та соціального захисту пенсіонерів” у справі про відмивання грошей та ухилення від податків “дропами” наводить на думку про приховування частини прибутку з метою мінімізації податкових зобов'язань.