Посредник по продаже земли "Твоє коло" создает нереальные ожидания у инвесторов – СМИ
По данным СМИ, учредители "Твого кола" прогнозируют ежегодный рост цен на землю на 15–20%, хотя фактическое удорожание после открытия рынка составило около 5% в год.
Компанию посредника по купле-продаже участков сельскохозяйственного назначения "Твоє коло" обвиняют в кабальных условиях договоров и нереалистичных обещаниях доходов на фоне маркетинговых усилий по созданию видимости роста рыночных цен на землю, пишут "Українські новини".
Учредители "Твого кола" регулярно выступают в СМИ с заявлениями о постоянном ожидании роста цен на землю на 15-20% в год, в то время как реальное увеличение стоимости участков с момента введения рынка составило всего около 5% годовых.
"В экспертных кругах уже давно обратили внимание на то, что основной бизнес "Твоего круга" (как вероятно, и многих других посредников такого толка) заключается в перепродаже дешево купленных наделов по завышенным ценам неопытным инвесторам еще и с комиссиями по обслуживанию сделок", - говорится в статье со ссылкой на экспертный эксперт.
Среди претензий, которые приводят аналитики, – "кабальные условия договоров, где были прописаны нереалистичные и де-факто ничтожные с точки зрения законодательства условия расторжения, согласно которым соглашение можно расторгнуть, предупредив компанию за 14 лет (!)". "В случае нарушения условий договора или желания продать землю без согласия компании инвестор мог быть вынужден уплатить штраф в размере 30% от стоимости всей земли плюс дополнительные проценты (например, 24% от официальной аренды)", - говорится в статье.
Вторая претензия – цены на землю у "Твого кола" существенно выше рынка. Авторы одного из разборов на канале "Последний капиталист" сравнивали цены на одинаковые участки в разных сервисах и обнаружили, что "Твой круг" предлагает землю по цене, которая может быть на 30-40% выше, чем в других компаниях. К примеру, в Винницкой области земля, которая на других ресурсах стоила 76 000 грн/га, через "Твой круг" продавалась за 109 000 грн/га. В Черкасской области зафиксированы случаи, когда другие посредники предлагали участки по 160-170 тыс. грн, тогда как "Твой круг" за те же объекты просили 201-202 тыс. грн.
"Помимо официальной комиссии (около 8-12%), компания может закладывать свой интерес в самую цену земли, которую покупает инвестор. Также компания забирает 15% от суммы роста арендной платы и 15% от чистой прибыли при продаже участка. При этом официальная комиссия, считают обозреватели, является неоправданной, поскольку большинство услуг по "аренду:" действуют годами, и участие посредника там не нужно", - говорится в материале.
Кроме того, по подсчетам экспертов, вместо рекламируемых 20-25% годовых реальная доходность в благоприятном сценарии после вычета всех налогов, услуг нотариусов и комиссий компании составляет около 11,5% в гривне.
"При этом ранее компания еще и могла обещать гарантированную аренду (например, не менее 14 000 грн.), хотя по действующим договорам с аграриями реальная выплата может быть значительно меньше. Это вызвало подозрения в создании искусственных расчетов или убыточности такой модели для самой компании", - добавляют авторы.
Четвертый – это манипуляции с самими продавцами.
"Компания заключает с собственниками земли (крестьянами) договоры поручения, выплачивая им определенную сумму авансом, что фактически лишает их права продать землю кому-либо другому. Существуют десятки судебных дел, где продавцы пытаются аннулировать эти поручения, поскольку считают, что им заплатили несправедливую (заниженную) сумму из-за их задолженности". выгоду"", - прилагается в материале.
Пятый упрек – это риски REIT-фондов, где инвестор покупает не конкретный участок, а долю в фонде, собранном с многочисленных участков по всей территории Украины.
" Инвесторы фондов не контролируют, какую именно землю покупает фонд и по каким ценам. Есть риск, что фонд покупает участки у аффилированных лиц по завышенным ценам. Кроме того, официально задекларированные расходы на администрирование фондов выглядят нереалистично малыми для такого объема работы, что может свидетельствовать о сокрытии реальных расходов или доходов. Один из экспертов прямо называет базироваться на привлечении новых средств, а не реальной эффективности агробизнеса", - добавляют в издании.
По мнению авторов, таким образом, компания "Твоє коло" создала модель, где основную прибыль получает посредник за счет высоких входных цен и сложных юридических ловушек, тогда как инвестор получает актив с низкой ликвидностью и доходностью ниже рыночной. Это не говоря уже о большой вероятности работы со "своими" нотариусами и оценщиками, которые будут действовать в интересах компании, а не инвестора, что может приводить к завышению стоимости активов или непрозрачности юридических процедур.